Уведомление совладельца-гражданина о продаже доли в праве собственности на квартиру

Вопрос:

Я планирую продажу своей доли квартиры. Могу ли я продать свою долю по своему усмотрению или только лицам, которым принадлежит оставшаяся доля в этой квартире? Слышал, что обязан уведомить о продаже остальных сособственников. Как правильно это сделать?

Ответ: (информация актуальна на момент публикации)

Продавец доли обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то доля может быть продана любому лицу.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В случае если собственников несколько, продавец должен уведомить о продаже доли каждого из собственников. В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цену доли.

Основная проблема при извещении совладельцев о продаже доли – выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:

Передача извещения почтовым отправлением

Извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление будет являться подтверждением получения совладельцами извещения о продаже доли, а опись вложения – подтверждением направления именно извещения. Также важно, что на уведомлении о вручении будет указана дата получения ценного письма, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно будет продавать долю иным лицам.

Однако в случае отправки извещения ценным письмом существует риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по адресу, находится в командировке, отпуске, на лечении, просто не ходит на почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Верховный суд Российской Федерации в Определении от 24.02.2015 № 5-КГ14-136  указал, что «закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже». Другими словами, продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.

Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса российской Федерации уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Кроме того, Верховный суд Российской Федерации выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:

1. извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 5-КГ13-109);
2. извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-136).

Передача извещения о продаже доли лично в руки

В случае личной передачи извещения, собственник-получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью и расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего уведомления.

Передача извещения через нотариуса

В соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и в порядке, предусмотренном Методическими рекомендациями по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам (утверждены Решением Правления ФНП от 23–25.06.2008, протокол № 09/08), заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам может передать нотариус.

В этом случае нотариус самостоятельно составляет извещение, а собственник-отправитель его подписывает. Нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении сособственникам.

Если адресат получил уведомление, но не обратился к нотариусу в течение месяца с момента вручения, нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении собственника о продаже доли в праве.

Если же собственник-получатель не получил извещение, тогда нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения собственников.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством не предусмотрена выдача указанного свидетельства.

Рекомендации:

1. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.
2. Если по каким-либо причинам передача извещения лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один – через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.

При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.