Close

17.03.2022

Рубрика «Бесплатная юридическая помощь» — Сделки с недвижимостью

Вопрос:

На днях продал долю в квартире. Владел ею меньше трёх лет. Надо ли мне платить налог и подавать декларацию в налоговую?

Ответ:

(информация актуальна на момент публикации)

Уплата налога с продажи доли квартиры аналогична установленному порядку по сделкам с другой недвижимостью. По общему правилу, доход, полученный от продажи квартиры или её доли, облагается налогом по ставке 13%.

Собственник части имущества должен в срок до 30 апреля предоставить в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ.

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества граждан – налоговых резидентов РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ) от уплаты НДФЛ зависит в том числе и от того, сколько лет такое имущество было у них в собственности.

По общему правилу, установленному п. 4 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (доли в нём) составляет 5 лет. После этого срока продажа недвижимости не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), и доходы от её продажи не декларируются.

Из этого правила есть исключения, при которых применяется сокращённый минимально предельный срок владения объектом недвижимого имущества (доли в нём) (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), равный трём годам. Он применяется, если объект недвижимости (доля в нём) были получены:

– по наследству;

– в дар от лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (перечень таковых перечислен в ст. 14 Семейного Кодекса Российской Федерации: родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры);

– по приватизации;

– по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Также трёхлетний срок применяется, если на момент продажи недвижимость являлась единственным жильём налогоплательщика (включая общую собственность супругов). При этом если в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость налогоплательщик (его супруг) купил новое жильё, то учитывать его не надо.

Срок владения определяется по дате государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, п. 2.1. ст. 217.1 НК РФ предусмотрены условия (они должны соблюдаться одновременно) освобождения от налогообложения на доходы от продажи недвижимости (доли) независимо от сроков владения в случае если:

– налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение;

– в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными во втором абзаце настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение, и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;

– общая площадь приобретённого жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учётом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учётом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи;

– кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);

– налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного во втором абзаце настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретённом жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.

Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании п. 2.1. ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновлёнными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такое жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на такое жилое помещение.

В целях настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля) определяется как кадастровая стоимость этого объекта (или соответствующая доля), внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный (приобретённый) объект недвижимого имущества, в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — как кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля), определённая на дату его постановки на государственный кадастровый учёт.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не может быть определена, в целях четвёртого абзаца п. 2.1. ст. 217.1 НК РФ проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.

Ключевые слова: продажа доли в недвижимости, налогообложение