Недвижимость по наследству
Вопрос:
Я по наследству вступила в права собственности на 1/2 долю 2-комнатной квартиры моего отца. Вторая половина принадлежит моей сестре. Сейчас я хочу продать свою часть, причем по рыночной стоимости. Какие могут быть варианты моих действий? Что я могу потребовать, если моя сестра согласится выкупить мою часть, но ее ценовое предложение меня не устроит? Какие налоги я должна буду платить, если продам свою часть?
Ответ: (информация актуальна на момент публикации)
Вы вправе продать свою долю по вашей цене любому лицу, предварительно предложив купить эту долю другому собственнику в порядке ст. 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечение которых можно продать ее без уплаты налога (ч. 4 ст. 217.1 НК РФ)
- 3 года для недвижимости, полученной или приобретенной до 01 января 2016 года
- 5 лет для недвижимости, если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 года.
Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры. Однако, существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти: Например, можно продать квартиру, полученную по наследству уже через три года владения, а не пять. Продавцу налог исчислен не будет, если он получил наследство до 01.01.2016 г., если же после, то продать квартиру возможно только после 5 лет. В случае получения квартиры по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов: владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя; при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи. Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности более установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.
Обратим внимание еще и на тот факт, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней. Ставки налога с продажи квартиры для резидентов составляют 13%, а для нерезидентов аж 30%. При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, речи не может быть.